• В какую недвижимость инвестировать?
• Жилая недвижимость: способы инвестирования
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать?
• Почему стоит инвестировать в недвижимость?
• Индекс стоимости жилья в Москве и области
• В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Инвестиции в недвижимость остаются привлекательными в любой экономической обстановке благодаря минимальным рискам и возможности обеспечить стабильный пассивный доход. При растущих рисках вложения средств в бизнес из-за непредсказуемости экономической ситуации, инвестирование в недвижимость в 2020 году привлекает все большее внимание.

В какую недвижимость инвестировать?

Выбирая нишу рынка, стоит обратить внимание на основные типы недвижимости, в которые можно вкладывать деньги различными способами и разным уровнем прибыльности. В качестве объектов инвестирования могут выступать:

• жилые дома и квартиры;
• коммерческие объекты;
• земельные участки;
• недвижимость в других странах.

Земельные участки – это вариант, требующий дополнительных вложений для получения прибыли. Чтобы такие инвестиции в рынок недвижимости начали приносить доход, потребуется провести обустройство участка, для которых потребуются время и деньги.

Жилые дома и квартиры, а также нежилая недвижимость начинают приносить прибыль быстрее, если их покупка осуществляется с целью дальнейшей аренды. В зависимости от типа объекта срок окупаемости составляет от 8 до 20 лет. При этом прибыль в регионах выше, чем в Москве, где она составляет в среднем 7-8% годовых [1]. Поэтому инвестиции в недвижимость в Москве – это более долгосрочные проекты. Если же недвижимость покупается для дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то в столице это наоборот выгоднее, так как рост цены при покупке на этапе котлована и с продажей после ввода в эксплуатацию составит от 20% [1], что выльется в существенную сумму в условиях высоких цен на недвижимость в Москве.

Инвестирование в недвижимость за рубежом будет иметь свои преимущества и особенности в зависимости от страны, ее законодательства и условий рынка.

Жилая недвижимость: способы инвестирования

К объектам жилого фонда относятся дома, квартиры, апартаменты, пентхаусы. Этот способ вложения денег распространен во всех регионах страны, разница только в необходимом стартовом капитале, длительности срока окупаемости и процентных ставках прибыльности.

Выбор объекта, который оптимально подойдет для инвестирования, зависит от выбранной стратегии:

• перепродажа;
• предоставление в аренду;
• переоборудование под офис с переводом в нежилой фонд.

Если основной стратегий инвестиции выбрана дальнейшая перепродажа, стоит обратить внимание на первичный рынок недвижимости. В случае покупки квартиры у надежного застройщика на начальном этапе строительства до его завершения и ввода жилого дома в эксплуатацию квартира может возрасти в цене на 20-30%. [1] Этот способ инвестирования связан с определенными рисками, так как строительство может быть заморожено или полностью остановлено в случае банкротства застройщика, но если в роли застройщика выступает инвестор, риски уменьшаются. В любом случае важно учитывать надежность компании, ведущей проект, объемы завершенных работ, опыт на рынке недвижимости, количество объектов в работе и сроки их сдачи (чем это число больше, тем больше затрат и рисков у застройщика, но при условии поэтапной сдачи проектов застройки будет получать доход от продаж с ростом доверия к его объектам). Дальнейшая продажа квартиры может проводиться сразу после завершения строительства или после выполнения ремонта, который потребует дополнительных вложений.

Структура предложения апартаментов в распределении по бюджету III квартал 2019 года. Источник realtymag.ru

Перепродажа квартир со вторичного рынка – это вариант с более быстрой окупаемостью. Однако рост цены объекта на рынке недвижимости возможен только при некоторых факторах, обуславливающих улучшение жилищных условий или расположения квартиры, например:

1. Рассмотрение прокладки ветки метро в районе. Купив квартиру в Москве до утверждения проекта расширения метрополитена, можно продать ее до 30% [2] дороже после начала строительства станции при ее расположении в нескольких минутах езды наземным транспортом от объекта или на 15-20% при ее пешей доступности. В регионах зависимость стоимости жилой недвижимости от транспортной инфраструктуры района менее выражена.
2. Строительство значимых объектов инфраструктуры в районе. В развивающихся микрорайонах ограничена доступность к супермаркетам, школам, поликлиникам и другим объектам, обеспечивающим комфортное проживание. Однако покупка квартиры в районе, где ведется строительство необходимых объектов, позволяет продать ее дороже после его завершения, когда покупатель будет заселяться в квартиру, расположенную в развитом районе с доступностью всего необходимого для полного комфорта.
3. Проведение ремонта. Повысить стоимость квартиры на вторичном рынке можно, выполнив в ней ремонтные работы и создав уникальный дизайн.

Также можно выгодно перепродать квартиру на вторичном рынке, покупая ее у продавца, который заинтересован в срочной реализации. В этом случае цена может быть существенно снижена, а инвестор в дальнейшем продаст объект по рыночной без спешки.

Элитная недвижимость для инвестирования с целью дальнейшей перепродажи высокой прибыли не принесет. Такие варианты более выгодны с целью дальнейшей сдачи в аренду, так как найти арендатора можно сразу после переоформления квартиры в собственность. Элитное жилье в большинстве случаев сразу представлено с чистовой отделкой, в некоторых современных ЖК можно приобрести их с оригинальным дизайнерским ремонтом. Дополнительные вложения для проведения ремонта не потребуются, а объект будет привлекать платежеспособных арендаторов, которым можно сдавать квартиру в благоустроенном районе и полностью обустроенную по цене от 60 000 рублей в месяц.

В премиум сегменте более востребованы большие квартиры, в которых достаточно пространства для проживания семьей, так как среди платежеспособных арендаторов семьи успешных бизнесменов занимают большую долю.

Обеспечить себе стабильный доход и диверсифицировать риски в случае инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду позволяет покупка сразу нескольких квартир. Это повышает доход благодаря ежемесячным платежам от каждого арендатора. А для быстрого поиска объектов и качественного менеджмента сетью квартир можно обратиться в компанию БраерСтрой, мы не только сможем найти подходящие объекты, но и займемся девелопментом недвижимости на высшем уровне!

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать?

Спрос на объекты коммерческой недвижимости стабильно растет благодаря расширению сектора малого и среднего бизнеса. К этому типу недвижимости относятся:

• помещения для организации торговых точек, комплексов и заведения общественного питания;
• объекты, задействованные в сфере туризма – отели, санатории;
• деловые центры и отдельные офисные помещения;
• помещения, используемые под производственные нужды – цеха, заводы, мастерские, склады;
• универсальные объекты, которые могут быть задействованы в различных направлениях коммерческой деятельности.

В большинстве случаев коммерческая недвижимость требует дополнительных вложений для ее оборудования под потребности конкретного бизнеса. В некоторых случаях арендатор самостоятельно оборудует помещение. Чаще всего это делают производственные предприятия, устанавливая специализированное оборудование, магазины и рестораны, в которых важен фирменный стиль. Сдавать в аренду коммерческую недвижимость таким арендаторам выгоднее, так как они сами обустраивают помещение под себя, а в случае разрыва договора аренды или отказа от его продления по инициативе любой из сторон арендодатель обязуется привести помещение в тот вид, в котором принимал его в пользование.

При покупке коммерческой недвижимости с целью инвестирования необходимо обратить внимания на некоторые важные критерии:

Давайте разберем подробнее:

1. Расположение объекта – особенно важно для площадей, которые будут сдаваться в аренду магазинам и ресторанам, так как для них важен поток посетителей. Удачное расположение позволит назначить высокую цену аренды и при этом высоки шансы рентабельности бизнеса, арендующего помещение, поэтому инвестору не придется менять арендаторов.
2. Площадь. Она должна отвечать потребностям бизнеса, для которого будет актуально предложение арендовать помещение. Так, слишком маленькие промышленные объекты или слишком большие торговые спросом пользоваться не будут.
3. Чистота документов. Необходимо проверить собственников недвижимости, задолженности по налогам либо коммунальным услугам по объекту.
4. Цена. Специалисты всегда знают, где можно найти коммерческую недвижимость по конкурентным ценам. Не нужно переплачивать выше рыночной стоимости в надежде, что рынок вырастет.

Еще одна из стратегий инвестирования в коммерческую недвижимость – это использование ее в нуждах собственного бизнеса для снижения расходов. Это актуально для тех, кто уже арендует помещения и планирует переезд или расширение сети. Если же бизнес-проект только в разработке окупаемость объекта займет значительно больше времени.

Стоит обратить внимание на соблюдение норм строительных, пожарных и санитарных норм, так как случается, что помещение может потребовать перевод из нежилого фонда в жилой для более успешной и выгодной реализации. Некоторые инвесторы, вкладывая деньги в коммерческие объекты, зарабатывают больше на их продаже после перевода в жилой фонд из-за не востребованности в нише.

Почему стоит инвестировать в недвижимость?

Одно из преимуществ инвестирования в недвижимость в 2020 году – это минимальные риски в сравнении с альтернативными вариантами вложения денег. Для успешного инвестирования на этапе планирования покупки объекта важно учитывать и некоторые подводные камни:

• необходимость дополнительных расходов переоборудование или ремонт помещения;
• оплата налогов и переоформления документов;
• срок окупаемости от нескольких лет в случае сдачи в аренду;
• достаточно большой бюджет требуемых инвестиций в недвижимость.

Однако некоторые из этих недостатков могут быть нивелированы. Приобретения недвижимости по слишком высокой стоимости можно избежать, занимаясь постоянным мониторингом рынка и выбирая объекты с выгодными ценами.

Инвестирование в недвижимость привлекает рядом преимуществ:

• стабильная ликвидность;
• широкий выбор предложений в каждом сегменте рынка;
• возможность выбора из нескольких вариантов стратегий получения дохода;
• рост цен на недвижимость превышает скорость инфляции.

Индекс стоимости жилья в Москве и области

Выбор в пользу элитной недвижимости – это одна из наиболее привлекательных ниш. Во-первых, в ней действует значительно меньшее число инвесторов. Во-вторых, спрос на аренду квартир в популярных районах Москвы и с повышенным уровнем комфорта для жильцов постоянной повышается. В-третьих, такие квартиры можно сразу сдавать по высоким ценам, быстро организовав достойный доход с объекта. А если организовать сеть элитных квартир под аренду в нескольких районах с различиями в площадях и планировках, месячный доход, получаемый с арендаторов, может составить от 1 млн.

Источник irn.ru

Благодаря возможности сдавать элитной жилье в центре и приближенных к нему районах сразу после оформления права собственности, срок окупаемости сокращается – при условии правильного выбора стратегии ценообразования для арендаторов.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

В условиях экономического кризиса рынок недвижимости остается достаточно стабильным. В 2020 году в нем открываются новые перспективы для инвестирования в апартаменты, которые не причислены к жилому фонду. Теперь риски инвестирования в такие объекты существенно снижен, благодаря внесению правок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве», вступивших в силу 01.07.2019.

Теперь участие в долевом строительстве зданий с апартаментами осуществляется по тем же принципам, что в случае долевого участия в строительстве жилых многоквартирных домов. Это обеспечивает снижение рисков инвестирования в новостройки, но и размер прогнозируемой прибыли для инвестора на таких условиях снижается. При ранее доступной возможности получить до 30% разницы стоимости между ценой на стадии котлована после вступления в силу нового закона по мнению экспертов эта разница не будет превышать 10%.

Это также повысит порог входа для инвесторов и увеличит срок окупаемости объекта. Однако некоторые новостройки продолжают строительство по старой системе оплаты, что было разрешено для тех проектов, которые были выполнены на 30% с заключенными договорами долевого участия на 10%. Это открывает нишу для вложения средств в недвижимость в таких объектах с дальнейшей продажей с ростом цены на 20% и более, так как по прогнозам цены на рынке первичной недвижимости возрастет до конца 2020 года не менее, чем на 10%.

Доходность с аренды квартир составит по прогнозам на 2020 год 3-6% годовых [4], а вот аренда апартаментов – 8-15% [3] При условии снижения рисков во вклады в апартаменты на этапе строительства по новым правкам к закону эта ниша обещает стать наиболее привлекательной для инвесторов.

Для грамотного планирования вкладов в недвижимость лучше всего воспользоваться помощью экспертов, анализирующих рынок и занимающихся мониторингом наиболее выгодных для инвесторов предложений.

[1] -Источник - https://realty.rbc.ru/news/5d936e419a7947b5d772ec4e

[2] -Источник -https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-dorozhayut-kvartiry-u-novykh-stantsiy-metro

[3] -Источник - https://quote.rbc.ru/news/article/5e4642459a79472651c50234